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Todo sobre el impuesto sobre las ventas en bienes raíces¿Los agentes de bienes raíces tienen que cobrar impuesto sobre las ventas en bienes raíces en Costa Rica? ¿Y los inquilinos, ellos tienen ahora que pagar impuesto sobre las ventas sobre su casa de alquiler?

Muchos agentes de bienes raíces y sus clientes no tienen muy claro el impuesto sobre las ventas en bienes raíces en Costa Rica. Así que lo explicaremos.

El impuesto sobre las ventas en Costa Rica, en este momento del 13%, es obligatorio para ciertos productos con valor agregado, así como para servicios. El impuesto está regulado por la Ley del Impuesto General sobre las ventas N ° 6826. Durante mucho tiempo, muchos agentes de bienes raíces han podido eludir el sistema al no facturar formalmente sus comisiones sobre ventas y alquileres.  Otros han facturado formalmente sus servicios, por lo tanto, estaban en desventaja.

La ley nunca fue muy clara sobre los cargos del 13% del impuesto sobre las ventas en bienes raíces. La comisión sobre alquileres estaba libre de impuestos sobre las ventas, pero el cobro sobre la comisión de ventas era obligatorio. Por lo tanto, muchos agentes cobraban una tarifa de consultoría o servicios de marketing. Eso es porque estos servicios no estaban gravados con el impuesto sobre las ventas.

Todo sobre el impuesto sobre las ventas en bienes raíces

Solo sobre comisión

Tome en cuenta que el vendedor no paga el Todo sobre el impuesto sobre las ventas en bienes raíces sobre el monto total de la venta. Solo se paga sobre el monto de la comisión inmobiliaria.

También debe tomar en cuenta que el vendedor debe recibir una factura electrónica por los servicios prestados por el agente, el abogado, y cualquier otro cargo por servicio recibido por el traspaso de propiedades.

Ley N ° 6826

La ley de impuestos sobre las ventas N ° 6826, en el artículo 1 muestra todos los productos y servicios que llevan el 13% de impuesto a las ventas, a partir del 1 de julio del 2019, incluyendo el impuesto sobre las ventas en bienes raíces. Encontrará en la incisión n) Servicios de correduría de bienes raíces.

Esto obliga a todos los agentes de bienes raíces en Costa Rica a cobrar el 13% del impuesto inmobiliario. De hecho, el agente de bienes raíces solo representa al gobierno de Costa Rica como un recaudador de estos impuestos.

Registro de impuestos de ventas

El agente de bienes raíces (o compañía) está obligado a registrarse como recaudador de impuesto sobre las ventas de bienes raíces en el Registro de Contribuyentes en la oficina de impuestos de la Administración Tributaria.

El agente (o compañía) está obligado a mantener un registro de compra y otro de ventas, debe declarar y pagar el impuesto sobre las ventas cada mes. Esto tiene que hacerse dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente.

El impuesto a las ventas se declara con el formulario D-104 “Declaración Jurada del Impuesto General sobre las Ventas- Sistema Tradicional”, a través del portal ATV.

El formulario D-104 debe presentarse CADA mes, incluso si no ha habido ventas.

Los pagos de impuestos a las ventas se pueden hacer a través de los siguientes bancos:

– Banco de Costa Rica

– BAC San José

– Coopenae

– Banco Nacional de Costa Rica

En cualquier caso, recomiendo a los agentes de bienes raíces que se pongan en contacto con su contador y aclaren cualquier duda.

Un crédito

El contribuyente de impuestos establece un crédito fiscal en compras o gastos que se ocupan para el proceso de producción. Pídale a su contador que le ayude en esto.

Todo sobre el impuesto sobre las ventas en bienes raíces

¿Puede simplemente no pagar?

Cuando va a comprar una coca cola en el supermercado o en un bar, el negocio le cobra un 13% de impuesto sobre la venta por esa coca. El bar le cobra a usted también el 10% de impuesto de servicio sobre esa misma coca.

¿Puede usted simplemente no pagar? Sí, puede, pero la tienda no te permitirá que se lleve esa coca contigo.

La ley regula el impuesto a las ventas del 13% impuesto sobre las ventas en bienes raíces, servicios legales, servicios médicos y programas educativos. Por lo tanto, el impuesto a las ventas es obligatorio por ley y no depende de la decisión del comprador del producto o servicio de pagarlo o no.

¿Qué pasa si el vendedor no paga?

En el traspaso, el notario público, debe asegurarse de que todos los fondos se paguen a cada parte correctamente. Esto significa que el vendedor obtendrá los fondos que se acordaron recibir en el acuerdo de compra-venta.

Además, los honorarios legales, así como las comisiones de bienes raíces, con el impuesto a las ventas obligatorio del 13%, deben desembolsarse según lo acordado.

El trabajo del notario público es ver que, si estos fondos no se desembolsan correcta y legalmente, no debería haber un cierre.

Estoy seguro de que habrá abogados que no están de acuerdo conmigo.  Pero en mi opinión, una propiedad no debe transferirse hasta que se desembolsen todos los costos de cierre. Esto incluye los honorarios legales, impuestos de traspaso, las cuotas de depósito y la comisión de ventas. Esto también incluye todas las hipotecas y deudas pendientes, la indemnización por despido del empleado, las tarifas pendientes del condominio, etc.

Impuesto sobre las ventas en alquileres

Asimismo, a partir del 1 de julio, entrará en vigencia el Decreto N ° 9635 “FORTALECIMIENTO DE LAS FINANZAS PÚBLICAS”.

Este decreto obliga a los propietarios a cobrar el 13% de impuesto sobre las ventas sobre alquileres de propiedades residenciales (amuebladas y sin amueblar, a corto y largo plazo). El impuesto a las ventas solo se cobra en el alquiler mensual que exceda de un punto cinco (1.5) de un salario básico. Este año, 2019, el salario básico legal es de ¢ 426,200. Por lo tanto, el impuesto a las ventas solo se cobra en alquileres que superan los ¢ 639,300. En este caso, el impuesto a las ventas es de ¢ 83,109.

Para su referencia, puede encontrar el historial de salarios básicos aquí.

El propietario, al igual que el agente de bienes raíces, es solo un recaudador de impuestos. El/ella tiene la obligación de registrarse en la oficina de impuestos y hacer los pagos mensuales como se describe anteriormente.

Las multas

¿Se pregunta cuáles son las multas por no seguir la ley? Entonces revisa aquí.

Comisión de alquileres

Normalmente, el agente de bienes raíces, por el suministro de un inquilino, cobra un mes de alquiler. Todos los servicios de bienes raíces llevan el impuesto sobre las ventas. Por lo que el agente tiene que facturar al propietario por esta comisión, sin importar el monto.

Por ejemplo, un agente le trae al arrendatario un inquilino por un alquiler de $ 650 / mes. Esta cantidad, a una tasa de cambio de ¢ 600, es ¢ 390,000. A esta cantidad, el propietario no tiene que cobrarle a su inquilino el 13% del impuesto a las ventas.

Pero, el agente sí está obligado a facturar $ 650 + 13% = $ 734.50 a su cliente, el propietario. El agente retiene los $ 650 (sobre los cuales tiene que pagar el impuesto sobre la renta). Y transfiere los $ 84,50 a la oficina de impuestos.

En caso de que el alquiler sea más alto que el salario básico de 1.5, el impuesto a las ventas cobrado por el agente (y cualquier otro servicio y producto comprado que sea necesario para hacer posible el arrendamiento), sirve como crédito al impuesto que el propietario le cobra al inquilino. Por lo tanto, el propietario transfiere a la oficina de impuestos el monto cobrado al inquilino en ese momento, menos el monto del impuesto pagado al agente (y el impuesto sobre las ventas sobre otros gastos necesarios para el alquiler).

Alquileres comerciales

En alquileres comerciales, las mismas reglas de los alquileres residenciales aplican. Solo los alquileres comerciales para pequeñas y micro empresas están exentos. Siempre y cuando estén registrados en MEIC y MAG como tales.

Todo sobre el impuesto sobre las ventas en bienes raíces

Como no pagar

¿Cómo evitar pagar impuestos sobre las ventas de inmuebles o alquileres como propietario de una propiedad? Al no contratar a un profesional inmobiliario. Hágalo todo usted mismo, entonces no tiene que pagar el impuesto a las ventas. Los arrendadores todavía tendrán que cobrar el impuesto sobre las ventas a sus inquilinos, si el alquiler se aplica a la ley.

Espero que este artículo aclare cualquier duda que pueda tener sobre el 13% impuesto sobre las ventas en bienes raíces. Si está buscando asistencia profesional con la venta o el alquiler de su propiedad en Costa Rica, contáctenos.

Este artículo fue revisado por Wagner Freer del Spanish School for Residents and Expats in Escazú.   Su escuela de idiomas es la que recomendamos para sus clases de inglés y español como segundo idioma. 

Spanish School for Residents and Expats

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Ivo Henfling

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